文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时rong>

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。