OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。无锡市是几线城市p>

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

无锡市是几线城市　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人无锡市是几线城市工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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