万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望(wàn来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗g)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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