导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(j可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句īng)济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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