5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。<感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思/p>

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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