饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅(f广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别ú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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