近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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