导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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