5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)浙k是浙江哪个城市的头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn浙k是浙江哪个城市的)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(浙k是浙江哪个城市的děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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