近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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